Ventilatie horecakeuken bij huur: wie betaalt wat?

Bij een gehuurd horecapand weten veel ondernemers niet precies wie verantwoordelijk is voor de ventilatie-installatie.

In de meeste gevallen is de verhuurder verantwoordelijk voor de aanwezigheid van een deugdelijke basisinstallatie, maar de huurder is verantwoordelijk voor het gebruik, het onderhoud en de reiniging tijdens de huurperiode. Welke partij opdraait voor vervanging of grote reparaties, hangt af van wat er in het huurcontract staat. Staat er niets in het contract, dan gelden de wettelijke regels uit het Burgerlijk Wetboek, waarbij groot onderhoud voor de verhuurder is en klein onderhoud voor de huurder. Leg dit altijd schriftelijk vast voor u de sleutel aanneemt.

Wat zegt de wet over onderhoud en ventilatie?

Het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:206 en 7:217) maakt onderscheid tussen groot en klein onderhoud. De verhuurder moet zorgen dat het pand bij aanvang van de huur voldoet aan de wettelijke eisen, waaronder die voor ventilatie. Klein dagelijks onderhoud, zoals het vervangen van vetfilters of het schoonhouden van de afzuigkap, is voor rekening van de huurder.

Wat precies "groot" of "klein" is, staat niet letterlijk in de wet. Dat leidt regelmatig tot discussie. Een kapotte afzuigmotor, een verouderde filterkast of een installatie die niet meer aan de huidige normen voldoet: dit zijn typisch gevallen waarbij huurder en verhuurder het oneens zijn. Zorg daarom dat deze grens in het contract duidelijk is afgebakend.

Welke onderhoudsverplichtingen heeft de huurder sowieso?

Ongeacht wat er in het contract staat, is een horecaondernemer als gebruiker van de ruimte verplicht de installatie in goede staat te houden. Dat betekent in de praktijk:

• Periodieke reiniging van de afzuigkap en het kanaal, bij voorkeur volgens de NEN-norm voor onderhoud van afzuiginstallaties.
• Tijdig vervangen van vetfilters, zodat vet zich niet ophoopt in het kanaal en brandgevaar ontstaat.
• Melden van storingen aan de verhuurder, zodra u vermoedt dat er iets mis is met de installatie zelf.
• Eigen aanpassingen melden, want een uitbreiding van de keuken of een nieuwe friteuse verandert de vereiste capaciteit van de afzuiginstallatie.

Verzuimt u dit onderhoud en er ontstaat brand of schade, dan kunt u als huurder aansprakelijk worden gesteld, ook als de installatie formeel eigendom is van de verhuurder.

Wat als de verhuurder de installatie niet op orde heeft?

Neemt u een pand over met een verouderde of onderdimensioneerde afzuiginstallatie, dan is het verleidelijk om te denken dat de verhuurder dat maar moet oplossen. Toch is de praktijk weerbarstiger. Een inspecteur van de brandweer of de gemeente kijkt naar de feitelijke situatie op het moment van controle. Als uw keuken niet voldoende wordt afzogen, krijgt u als exploitant de aanschrijving, niet de verhuurder.

Laat daarom altijd een technische check uitvoeren voor u het huurcontract tekent. Zo weet u precies wat de staat van de installatie is en kunt u eventuele gebreken als harde voorwaarde in het contract opnemen. Via de ventilatie-check van Koppens krijgt u snel inzicht in de huidige situatie van een pand.

Wie betaalt een nieuwe afzuigkap of filterkast?

Heeft de verhuurder een verouderde installatie en wil hij niet investeren, maar heeft u de ruimte wel nodig? Dan kiezen sommige horecaondernemers ervoor om zelf te investeren in een nieuwe afzuigkap of een moderne geurafvoerinstallatie. Dat is toegestaan, maar leg dan ook vast wat er bij einde huur met de installatie gebeurt. Neemt de verhuurder het over, en zo ja, tegen welke vergoeding? Of neemt u de kap mee? Dit soort afspraken voorkomt conflicten achteraf.

Bij Koppens Ventilatietechniek maken we vaker mee dat een huurder en verhuurder gezamenlijk een oplossing zoeken. Wij adviseren beide partijen graag en zorgen voor een installatie die aan alle eisen voldoet, ongeacht wie uiteindelijk de rekening betaalt.

Wat regelt u voor uzelf als huurder?

Als horecaondernemer in een gehuurd pand zijn er een aantal zaken die u in elk geval zelf moet regelen, los van de afspraken met de verhuurder:

• Een onderhoudscontract voor periodieke reiniging en inspectie van de afzuiginstallatie, zodat u altijd kunt aantonen dat u uw zorgplicht nakomt.
• Storingen direct laten verhelpen, ook buiten kantoortijden. Een keuken zonder werkende afzuiging is een keuken die stilstaat. De 24/7 storingsdienst van Koppens is ook in het weekend bereikbaar.
• Documentatie van elk uitgevoerd onderhoud, inclusief data en bevindingen. Dit is uw bewijs bij een inspectie of bij een geschil met de verhuurder.

Hoe voorkomt u discussie achteraf?

De gouden regel is: leg alles op papier voor u begint. Laat bij de sleuteloverdracht een technische staat van de installatie opstellen door een onafhankelijke specialist. Noteer de staat van de vetfilters, de capaciteit van de motor en de datum van de laatste reiniging. Zo weet iedereen waar hij aan begint en heeft u een referentiepunt als er later vragen komen.

Twijfelt u over de staat van de ventilatie in een pand dat u overweegt te huren? Neem dan contact op via de contactpagina van Koppens Ventilatietechniek. We kijken graag mee, ook in de verkenningsfase.

Veelgestelde vragen

Is de verhuurder verplicht om een werkende afzuiginstallatie te leveren?

Ja, de verhuurder is wettelijk verplicht om bij aanvang van de huur een pand te leveren dat voldoet aan de geldende eisen, inclusief ventilatie. Voldoet de installatie niet aan de normen, dan kunt u dit als gebrek melden en herstel eisen. Leg dit bij voorkeur schriftelijk vast voor of bij het tekenen van het huurcontract.

Wie betaalt het onderhoud van de afzuiginstallatie in een gehuurd horecapand?

Dagelijks en periodiek onderhoud, zoals het reinigen van de kap en het vervangen van vetfilters, is voor rekening van de huurder. Groot onderhoud en vervanging van de installatie zelf is in principe voor de verhuurder, tenzij het contract iets anders bepaalt. Zorg voor duidelijke schriftelijke afspraken om discussie te voorkomen.

Wat gebeurt er als mijn afzuiginstallatie stopt tijdens de huurperiode?

Dat hangt af van de oorzaak. Is de motor simpelweg slijtagegevoelig na jaren gebruik, dan is dit doorgaans groot onderhoud voor de verhuurder. Heeft u de installatie overbelast of slecht onderhouden, dan kunt u zelf aansprakelijk zijn. Meld een storing altijd direct schriftelijk bij uw verhuurder en schakel een specialist in om de oorzaak vast te stellen.

Mag ik als huurder zelf de afzuiginstallatie aanpassen of uitbreiden?

Aanpassingen aan de installatie mag u niet zomaar zelf doen. U heeft hiervoor toestemming nodig van de verhuurder. Wilt u de keuken uitbreiden of een extra kookpost plaatsen, vraag dan eerst schriftelijk toestemming en laat een specialist beoordelen of de huidige installatie de nieuwe belasting aankan.